Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nde değişiklik yaptı. Değişiklik yönetmeliği 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve aynı gün yürürlüğe girdi. OSB'de parsel alacak, ruhsat çıkaracak ya da hisse devri düşünen yatırımcıyı en çok ilgilendiren altı konu aşağıda sırasıyla anlatılıyor. Yönetmeliğin güncel metni mevzuat.gov.tr üzerinde yayımlı.
Değişiklik tek bakışta
Konu | Madde | Ne değişti |
|---|---|---|
Üst hakkı | m.63/A (yeni) | OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü kişi lehine, bağımsız ve sürekli olmayan üst hakkı kurulabilir; devredilemez |
Yeniden tahsis | m.60/6 ve 60/7 | Süre dolumu nedeniyle iptal edilen katılımcı, bedel iadesi yapılmadan önce yeniden tahsis isteyebilir; güncel bedel ve Bakanlık onayı şart |
Komşu parsel önceliği | m.55/5 (yeni) | Ortak sınırı olan, ruhsatla üretime geçmiş katılımcıya öncelik, ancak ihale yapılarak |
Pay değişikliği | m.61/5 | Bakanlık onayı olmadan toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliğinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilir |
Süre uzatımı | m.60/3 | Bakanlık uzatmayı uygun bulursa ve hukuki ve fiili engel yoksa, OSB'nin yaptığı iptal hükümsüz sayılır |
Ruhsat | m.42/1 | İş yeri açma ve çalışma ruhsatının çevrim içi sistemde elektronik imzalanması zorunlu |
Değişiklik bunlarla sınırlı değil. Genel kurul temsil şartları (m.19), ön tahsis (m.54/A) ve kiralama (m.63/8) da değişti; bunlara aşağıda ayrıca değiniliyor.
Mevzuat ne diyor
Üst hakkı (m.63/A)
OSB mülkiyetinde bulunan ve katılımcıya ön tahsis veya tahsis edilen parsellerde belirlenen alanlarda, tahsis hakkı sahibi tarafından bildirilen ve OSB yönetim kurulunca uygun görülen gerçek veya tüzel kişiler lehine, bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak şekilde üst hakkı tesis edilebilir. Bu şekilde tesis edilen üst hakkı, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilmez ve devredilemez. Üst hakkının süresi, 60 ıncı madde çerçevesinde katılımcıya verilen tahsis süresini aşmayacak şekilde belirlenir.
63/A, birinci fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
İkinci fıkraya göre üst hakkı kurulması, katılımcının 4562 sayılı Kanun, Yönetmelik ve tahsis sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerini ortadan kaldırmıyor. Üst hakkı lehtarının yönetmeliğe aykırı fiillerinden katılımcı da müteselsilen sorumlu. Üçüncü fıkraya göre tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilmiş sanayi parsellerinde, mülkiyet katılımcıya devredilmeden önce birinci fıkra uygulanmıyor. Dördüncü fıkra, katılımcı mülkiyetindeki sanayi parsellerinde bağımsız ve sürekli üst hakkı kurulmasını yasaklıyor; birinci ve ikinci fıkradaki şartlarla ve OSB yönetim kurulunun izniyle üst hakkı kurulabiliyor.
Yeniden tahsis ve süre uzatımı (m.60)
İkinci ve üçüncü fıkralarda belirlenen sürelerin bitmesi nedeniyle tahsisi iptal edilen katılımcı tarafından tahsis bedeli iadesi gerçekleştirilmeden önce OSB'den yeniden tahsis talep edilebilir. Yeniden tahsis talebinin OSB tarafından uygun görülmesi durumunda tahsisi iptal edilen parsel, tahsis ilanına çıkılmadan, Bakanlık onayı alınması şartıyla yeniden aynı katılımcıya güncel bedelden tahsis edilebilir.
60, altıncı fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Yeniden tahsis edilen parsellere üçüncü fıkra kapsamında Bakanlık tarafından süre uzatımı verilmez. Bu hususa tahsis sözleşmesinde yer verilir.
60, yedinci fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Katılımcının süre uzatım başvurusunun Bakanlıkça değerlendirildiği aşamada OSB tarafından tahsis iptal edilmiş olsa dahi, Bakanlıkça süre uzatım talebinin uygun bulunması hâlinde hukuki ve fiili engel bulunmaması kaydıyla, tahsisin iptali işlemi hükümsüz sayılır.
60, üçüncü fıkraya eklenen cümle (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Yeniden tahsis OSB'nin uygun görmesine bağlı; bir hak olarak yazılmamış. Bakanlık onayı da gerekiyor. Yeniden tahsis edilen parselde Bakanlıktan ikinci kez süre uzatımı istenemiyor.
Komşu parsele öncelik (m.55/5)
İlana çıkılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan parsellerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcılar tarafından tahsis başvurusunda bulunulması hâlinde, bahse konu katılımcıya tahsiste öncelik verilebilmesi için ihale yapılır ve tahsis, ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden gerçekleştirilir. Tahsis yöntemi olarak kura belirlenmiş olsa dahi, söz konusu önceliğin uygulanabilmesi için ihale yapılması zorunludur. Benzer durumda olan birden fazla başvuru varsa herhangi bir öncelik tanınmaz. Parsel tahsis ilanlarında bu fıkrada düzenlenen hususlara yer verilir.
55, beşinci fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Metin "öncelik verilebilmesi" diyor. Yani öncelik bir zorunluluk olarak yazılmamış, ihale yapılması koşuluna bağlanmış. Tahsis ihalede oluşan bedel üzerinden yapıldığı için öncelik bir fiyat indirimi anlamına gelmiyor; metin önceliğin içeriğini ayrıca tanımlamıyor.
Ortaklık payı değişikliği (m.61/5)
Spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi amacıyla, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Bakanlık onayı alınmadan toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilir. Bu hususa ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerinde yer verilir.
61, beşinci fıkranın birinci cümlesi (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Maddenin devamına göre OSB, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatı aşamalarında şirketin ortaklık paylarını inceliyor. Metinde "toplam" ifadesi geçiyor. Ardışık devirlerin birlikte mi, ayrı ayrı mı değerlendirileceği metinden açıkça çıkmıyor. Hisse devri planlıyorsanız işlemden önce OSB'ye ve Bakanlığa yazılı soru sormanız güvenli yol.
Ruhsatın elektronik imzası (m.42)
İş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistemde elektronik ortamda imzalanması zorunludur.
42, birinci fıkraya eklenen cümle (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Ön tahsis (m.54/A)
Ön tahsis, 61 inci maddenin üçüncü ve dördüncü fıkralarında belirtilen şartlarda devredilebilir. Ön tahsis devri amacıyla Bakanlık izni alınmaksızın şirket hisselerinin devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilir. [...]
54/A, sekizinci fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Aynı maddenin birinci fıkrasında ön tahsis yapılabilecek aşama da yeniden yazıldı. Ön tahsis, tüzel kişilik kazanmış OSB'lerin yer seçimi kesinleştirilen alanlarında, kamulaştırma ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar Bakanlık izniyle yapılabiliyor.
Genel kurul ve kiralama
m.19/1 kapsamında genel kurula katılan tüzel kişi temsilcisinin ibraz ettiği ticaret sicil tasdiknamesi artık tüzel kişiyi sınırlandırılmamış şekilde müştereken veya münferiden temsile yetkili olduğunu göstermeli. Altıncı fıkranın (c) bendi "Yapı kullanma izni alınmış olması şartıyla, imar planında" diye başlıyor. On üçüncü fıkradan "Tüzel kişiliği temsil ve ilzama müşterek yetkili olanlar ile" ibaresi çıkarıldı.
Tüzel kişiyi müştereken temsile yetkili kişilerden biri, diğer müşterek yetkililer tarafından imzalanmış muvafakatnameyi ibraz ederek genel kurula katılabilir.
19, birinci fıkraya eklenen cümle (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracısının tahsis başvurusunu birlikte yapması ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi şartıyla kiralamanın yapılabilmesi için birinci fıkranın (a) bendindeki şart aranmaz.
63, sekizinci fıkra (Resmî Gazete, 06.11.2026, 33422)
Birinci fıkranın (a) bendi, kiralanacak tesisin geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl geçmiş olmasını arıyor. Tahsis aşamasında ortak başvuru yapılırsa bu şart aranmıyor.
Kimleri ilgilendiriyor
Durum | Hangi hüküm |
|---|---|
OSB'de parsel sahibi, kendi parselinin bir bölümünü üçüncü kişiye kullandırmak isteyen | m.63/A |
Süresi dolduğu için tahsisi iptal edilen katılımcı | m.60/6 ve 60/7 |
Yanında ilana çıkan parsel olan, üretimdeki katılımcı | m.55/5 |
Ön tahsisli veya tahsisli şirketin ortakları | m.61/5, m.54/A/8 |
Yapı ruhsatı almış ama iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış, Bakanlıktan süre isteyen katılımcı | m.60/3 |
Ruhsat başvurusu yapacak işletme | m.42 |
Takvim
Olay | Tarih |
|---|---|
Resmî Gazete'de yayım | 06.11.2026 (Sayı: 33422) |
Yürürlük | Yayımı tarihinde, yani 06.11.2026 (madde 9) |
Değiştirilen yönetmeliğin yayımı | 02.02.2019, Sayı: 30674 |
Değişiklik yönetmeliğinin metninde kabul tarihi yer almıyor; yalnızca yayım tarihi var.
Dikkat edilmesi gerekenler
- Yeniden tahsis ve komşu parsel önceliği otomatik bir hak değil. İlkinde OSB'nin uygun görmesi ve Bakanlık onayı, ikincisinde ihale şart.
- Üst hakkı tapuda ayrı bir taşınmaz olarak görünmüyor ve devredilemiyor. Bunu sözleşmeyi hazırlarken hesaba katmak gerekir.
- %49 eşiği "toplam" ifadesiyle yazılmış. Devirleri aşama aşama yapmanın eşiği aşmama sayılıp sayılmayacağı metinden anlaşılmıyor; bunu sözleşme ve işlem öncesinde OSB ve Bakanlıkla netleştirin.
- Tahsis ve ön tahsis sözleşmelerinin bu hükümlere uygun olup olmadığını OSB'nizden teyit edin. Yönetmelik, bazı hususların sözleşmede yer almasını istiyor.
Sık sorulan sorular
Değişiklik ne zaman yürürlüğe girdi?
6 Kasım 2026'da. Yönetmeliğin 9. maddesi yayımı tarihinde yürürlüğe girdiğini söylüyor.
Üst hakkı kuran katılımcı sorumluluktan kurtulur mu?
Hayır. m.63/A(2) katılımcının yükümlülüklerinin ortadan kalkmadığını ve lehtarın aykırı fiillerinden katılımcının da müteselsilen sorumlu olduğunu belirtiyor.
%49'un üzerindeki pay değişikliğini Bakanlık onayı olmadan yapabilir miyim?
Hayır. Ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirkette, Bakanlık onayı alınmadan toplam %49'unu aşan ortaklık payı değişikliği tahsisin iptaline yol açıyor (m.61/5). Somut bir devir için OSB ve Bakanlıkla yazışmak gerekir.
Komşu parsel sahibi tahsiste kura çekmeden parseli alabilir mi?
Öncelik tanınabilmesi için ihale yapılması zorunlu; tahsis yöntemi kura olarak belirlenmiş olsa bile. Tahsis ihalede oluşan bedel üzerinden yapılıyor. Benzer durumda birden fazla başvuru varsa öncelik tanınmıyor (m.55/5).
Süresi dolan tahsisimi OSB iptal etti, kaybettim mi?
Bakanlıktan süre uzatımı istediyseniz ve Bakanlık talebi uygun bulursa, hukuki ve fiili engel yoksa iptal işlemi hükümsüz sayılır (m.60/3). Bedel iadesi yapılmadan önce yeniden tahsis talebi de mümkün (m.60/6).