Kiralanan İşyeri İçin Yapılan Harcamaların Vergisel ve Muhasebesel Değerlendirilmesi: Özel Maliyetler

Kiralanan İşyeri İçin Yapılan Harcamaların Vergisel ve Muhasebesel Değerlendirilmesi

İşyeri olarak kiralanan gayrimenkullere, kiracılar tarafından yapılan harcamalar muhasebe ve vergi uygulamaları açısından dikkatle ele alınması gereken bir konudur. Bu harcamalar, gayrimenkulün normal bakım ve onarımı niteliğinde olabileceği gibi, gayrimenkulü genişleten veya iktisadi kıymetini artıran özellikte de olabilir. İlgili işlemler, Vergi Usul Kanunu (VUK) ve diğer düzenlemeler çerçevesinde farklı muhasebe kayıtlarına ve vergisel işlemlere tabi tutulur. Bu makalede, kiralanan gayrimenkule yapılan harcamaların "Özel Maliyet Bedeli" olarak kabul edilip edilmeyeceği, amortisman uygulamaları ve çeşitli örneklerle detaylı bir şekilde incelenmiştir.

Özel Maliyet Bedeli Kavramı ve Yasal Dayanak

1. Özel Maliyet Nedir?

VUK’un 272. maddesi, gayrimenkulün normal bakım, onarım ve temizleme giderleri dışında, iktisadi kıymetini artıran veya genişleten giderlerin özel maliyet bedeli olarak değerlendirilmesi gerektiğini düzenler.

Kiralanan gayrimenkullerde kiracının yaptığı ve kira süresi sonunda mal sahibine bırakılacak harcamalar da bu kapsamda değerlendirilir. Harcamalar, kiralanan gayrimenkulün kullanımını kolaylaştırıcı nitelikteyse ve mal sahibine devredilecekse, özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilir ve amortisman yoluyla giderleştirilir.

2. Muhasebe Kayıtları ve Amortisman Süresi

1 sıra nolu Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği’ne göre, özel maliyet bedelleri “264 Özel Maliyetler” hesabında izlenir ve kira süresi içinde amortisman ayrılarak giderleştirilir.

Kira süresi beş yıldan uzun ise bu süre beş yıl ile sınırlı tutulur. Eğer kira süresi sonunda işyeri boşaltılırsa, henüz itfa edilmemiş tutarlar tek seferde gider yazılır.

Özel Maliyet Bedelinin Oluşum Şartları

1. Harcamanın Kiracı Tarafından Yapılmış Olması:

Gayrimenkul üzerinde yapılan harcama, kiracı tarafından gerçekleştirilmelidir.

2. Harcamanın Ayrı Bir Değer İfade Etmemesi:

Harcama, gayrimenkulden ayrıldığında tek başına ekonomik bir kıymet taşımıyorsa özel maliyet kapsamında değerlendirilir.

3. Tamir ve Bakım Harcamalarından Ayrılması:

Harcama, normal tamir, bakım ve temizleme niteliğinde olmamalıdır.

4. Gayrimenkulün İktisadi Kıymetini Artırması:

Yapılan harcama, gayrimenkulün değerini artırıcı veya fonksiyonunu genişletici özellik taşımalıdır.

Vergisel ve Muhasebesel Değerlendirme

1. Normal Tamir ve Bakım Giderleri:

Gayrimenkulün genel işleyişini korumaya yönelik yapılan normal tamir, bakım ve onarım giderleri doğrudan gider yazılır. Örneğin, bir binanın su tesisatında oluşan hasarın onarımı veya mevcut boyasının yenilenmesi bu kapsama girer.

2. İktisadi Kıymet Artırıcı Giderler:

Binanın kullanım ömrünü uzatan, değerini artıran veya fonksiyonunu geliştiren giderler, özel maliyet bedeli olarak aktifleştirilir. Örneğin, binanın dış cephesinin cam kaplama ile yenilenmesi, özel maliyet kapsamına girer ve amortisman yoluyla itfa edilir.

Amortisman ve Özel Durumlar

1. Amortisman Uygulaması

Kira süresi içinde yapılan özel maliyet harcamaları eşit oranlarla amortisman konusu yapılır. Eğer kira süresi belirsizse, itfa süresi 5 yıl olarak kabul edilir. Kira süresi sona ermeden işyerinin boşaltılması durumunda, henüz amortisman ayrılmamış tutarlar o yıl giderleştirilir.

2. Örnek Amortisman Hesaplama

• Harcama Tutarı: 1.000.000 TL

• Kira Süresi: 10 Yıl (2022-2030)

• Harcama Yılı: 2024 Amortisman oranı: 1 / 6 = %16,66

• Yıllık amortisman tutarı: 1.000.000 x %16,66 = 166.666,66 TL

1-----------------------------------------------31.12.2024 ----------------------------------------------

770 GENEL YÖNETİM GİDERLERİ     166.666,66

Özel Maliyet Amor. Gid. 166.666,66

                                                                                                  268 BİRİKMİŞ AMORT. 166.666,66

                                                                                                   Asma Kat. 166.666,66

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Özel Durumlar

1. Kira Süresi Değişirse:

Kira süresi değişse bile özel maliyet bedelleri başlangıçtaki kira süresi dikkate alınarak itfa edilir. Yeni harcamalarda güncel kira süresi esas alınır.

2. Kira Süresi Belirsizse:

Kira süresi belli değilse, özel maliyet bedeli 5 yılda eşit oranlarla itfa edilir.

3. Kiralanan Gayrimenkulün Satın Alınması:

Kiralanan gayrimenkulün kiracı tarafından satın alınması durumunda, itfa edilmemiş tutarlar gayrimenkulün maliyetine eklenir.

4. Kira Süresi 1 Yıl ise:

Kira süresi sadece bir yıl ise yapılan harcama, amortisman yoluyla giderleştirilmeden doğrudan gider yazılabilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiralanan işyerine yapılan harcamalarda, normal tamir bakım ile özel maliyet arasında ayrım yapmak oldukça önemlidir. Harcamaların türü, iktisadi kıymet artırıcı olup olmaması ve kiracının kira süresi boyunca bu giderlerden nasıl yararlanacağına göre değerlendirilmelidir. Özellikle büyük harcamalarda tutarların doğrudan gider mi yazılacağı yoksa amortisman yoluyla mı itfa edileceği konusunda dikkatli olunmalıdır.

Vergi incelemelerinde tutarsız uygulamalar, cezai yaptırımlara yol açabilir. Bu nedenle, muhasebe kayıtlarının kanun hükümlerine uygun olarak düzenlenmesi ve uzman görüşü alınarak işlemlerin yapılması tavsiye edilir.