193 Sayılı GVK Madde 21 — Konut Kira Geliri İstisnası ve GMSİ Beyan Esasları
1. Yasal Dayanak
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu Madde 21:
Kanun Maddesi"Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (2026 yılı için) 58.000 Türk lirası istisna edilir. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler bu istisnadan yararlanamazlar."
Bu istisna yalnızca konut (mesken) kira gelirine uygulanır; işyeri kira gelirine uygulanmaz.
2. 2026 Yılı İstisna Tutarı
| Yıl | Konut Kira Geliri İstisnası |
|---|---|
| 2024 | 33.000 TL |
| 2025 | 47.000 TL |
| 2026 | 58.000 TL |
BilgiTutar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir ve Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından Aralık ayında ilan edilir.
3. İstisnadan Kimler Yararlanamaz?
- İşyeri kira geliri elde edenler — istisna yalnızca mesken (konut) kirası içindir.
- Yıllık toplam mesken kira geliri istisna tutarını aştığı hâlde beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler — istisna hakkını tamamen kaybeder (aşan kısım değil, istisnanın tamamı).
- Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı dolayısıyla yıllık beyanname vermek zorunda olanlar.
- Ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı, GVK'nin 103. maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için geçerli tutarı aşanlar (yüksek gelirli mükellefler için istisna GVK m.86 kapsamında sınırlanabilir).
Tehlikeİstisna tutarını aşan mesken kira geliri elde edip hiç beyanname vermeyen veya eksik beyan eden mükellef, yalnızca aşan kısım için değil, istisnanın tamamı için vergi cezalı tarhiyatla karşılaşır.
4. Birden Fazla Konut / Ortaklık / Miras Durumu
- Birden fazla meskenden kira geliri: İstisna, mükellefin o yıl elde ettiği toplam mesken kira gelirine bir kez uygulanır (her ev için ayrı ayrı değil).
- Paylı mülkiyet (hisseli): Her hissedar, kendi payına düşen kira gelirine göre ayrı ayrı istisnadan yararlanır.
- Miras yoluyla intikal eden gayrimenkul: Mirasçılardan her biri, kendi hissesine düşen kira geliri için ayrı ayrı istisna hakkına sahiptir.
5. GMSİ Beyanında Gider Usulü
Konut/işyeri kira geliri beyan edilirken iki gider usulünden biri seçilir:
| Usul | Açıklama |
|---|---|
| Götürü gider usulü | Hasılattan istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i gider olarak indirilir (belge istenmez). Bu usul seçilirse 2 yıl değiştirilemez. |
| Gerçek gider usulü | Kira ile ilgili belgelendirilen gerçek giderler (amortisman, bakım, sigorta, kredi faizi, aydınlatma/ısıtma vb. belirli şartlarla) indirilir. |
6. İşyeri Kira Gelirinde Stopaj
İşyeri kira geliri istisna kapsamında değildir. Kiracı, kira bedelini gerçek usulde vergiye tabi bir işletme/kurum ise, GVK madde 94 uyarınca ödeme sırasında %20 gelir vergisi stopajı (tevkifat) yapmak ve muhtasar beyanname ile bildirmek zorundadır. Kiraya veren, stopaj yapılmış bu geliri yıllık beyannamesinde beyan eder ve kesilen stopajı hesaplanan vergiden mahsup eder.
DikkatKiracı bireysel bir kişi (stopaj yapma yükümlülüğü olmayan) ise işyeri kirasında stopaj kesilmez; kiraya veren geliri doğrudan gayrisafi olarak beyan eder.
7. Örnekler
Örnek 1 — İstisna sınırı altında tek meskenden gelir: 2026 yılında bir mükellef tek bir daireden yıllık 50.000 TL kira geliri elde etmiştir. 58.000 TL istisna sınırının altında olduğu için beyanname vermesine gerek yoktur.
Örnek 2 — İstisna sınırını aşan ve beyan eden mükellef: Bir mükellef 2026'da iki ayrı daireden toplam 140.000 TL kira geliri elde etmiştir. İstisna (58.000 TL) düşüldükten sonra kalan (82.000 TL) üzerinden, seçtiği gider usulüne göre (götürü ise %15 ilave indirim) beyanname verir.
Örnek 3 — Beyan etmeyen mükellef: Bir mükellef 100.000 TL mesken kira geliri elde etmesine rağmen beyanname vermemiştir. Vergi idaresi tespit ettiğinde, istisnanın tamamı (58.000 TL) reddedilir ve 100.000 TL'nin tamamı üzerinden cezalı olarak vergi tarh edilir.
Örnek 4 — İşyeri kirası: Bir mükellef, kurumlar vergisi mükellefi bir şirkete işyerini 20.000 TL/ay bedelle kiraya vermiştir. Şirket her ay %20 stopaj keserek net 16.000 TL öder; mükellef yıl sonunda brüt (stopaj dahil) 240.000 TL'yi beyan eder ve kesilen stopajı mahsup eder. Konut istisnası bu gelire uygulanmaz.
8. Sonuç
SonuçGVK m.21 kapsamındaki konut kira geliri istisnası (2026: 58.000 TL) yalnızca mesken kiralarına uygulanır, işyeri kira gelirini kapsamaz. İstisna sınırını aşan geliri beyan etmeyen mükellef istisnanın tamamını kaybeder. Birden fazla konuttan gelir varsa istisna toplam üzerinden bir kez uygulanır; hisseli/miras durumlarında her pay sahibi ayrı istisna hakkına sahiptir. İşyeri kirasında ise kiracı kurumsal ise %20 stopaj uygulanır.