Gayrimenkul İktisap Tarihi ve Vergisel Değerlendirme: Mahkeme ve Maliye Görüşleri

Gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihi, değer artış kazancının hesaplanmasında kritik bir unsurdur. Ancak cins değişikliği, belediye ifraz işlemleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi durumlarda iktisap tarihinin belirlenmesi hem yargı kararlarında hem de Maliye Bakanlığı özelgelerinde farklı yaklaşımlar göstermiştir. Aşağıda, her iki görüşü bir arada değerlendiriyoruz:

1. Mahkemelerin Görüşü

Danıştay Kararları

Danıştay kararları, genellikle gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin esas alınması gerektiğini vurgulamış ve şu sonuçlara ulaşmıştır:

• Cins Değişikliği Durumu: Cins değişikliği, mülkiyet hakkını değiştirmediğinden dolayı, ilk satın alma tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilmiştir. Örneğin, bir tarla vasfındaki taşınmazın arsa vasfına dönüşmesi veya başka bir cins tashihi işlemi yapılması, iktisap tarihini değiştirmez​​.

• Belediye İfraz İşlemleri: Belediye tarafından yapılan ifraz veya parselasyon işlemleri, mülkiyeti yeni bir iktisap yaratıyormuş gibi değerlendirmez. Bu durumlarda da ilk satın alma tarihi esas alınmıştır​​.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Bağımsız bölümler için iktisap tarihi olarak kat karşılığı verilen arsanın iktisap tarihini dikkate alınması gerektiği kararını veren Vergi Mahkeme kararlarını onamış ve bu karara temyiz davası açan idarenin temyiz istemlerini reddetmiştir.

Örnek Kararlar

Danıştay Kararı - 4. D., E. 2016/12173 K. 2020/4422 T. 17.11.2020

Danıştay Kararı - 3. D., E. 2019/3277 K. 2019/5993 T. 5.11.2019

Danıştay Kararı - VDDK., E. 2019/1283 K. 2021/381 T. 14.4.2021

Danıştay Kararı - 4. D., E. 2015/2376 K. 2019/3880 T. 22.5.2019

2. Maliye Bakanlığı Görüşü

Maliye Bakanlığı Özelgeleri

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından verilen özelgeler, mahkemelerin görüşlerinden farklılıklar göstermektedir:

• Cins Değişikliği Durumu: Özelgeler, cins değişikliğini mülkiyetin yeni bir iktisabı olarak değerlendirmiştir. Örneğin, tarla vasfından arsa vasfına dönüşen bir gayrimenkulde, cins değişikliği yapılan tarih iktisap tarihi olarak kabul edilmiştir. Bu tarih, değer artış kazancının tespitinde esas alınır​​.

• Belediye İfraz İşlemleri: İfraz işlemleri sonucunda gayrimenkulün niteliğinde (örneğin, arsa vasfına dönüşmesi) bir değişiklik varsa, bu tarih yeni iktisap tarihi olarak belirlenmiştir. Eğer cins tashihi yapılmamışsa, ilk satın alma tarihi esas alınmaktadır​​.

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Tapu tescil tarihi, bağımsız bölümler için iktisap tarihi olarak kabul edilmiştir.

Örnek Özelgeler

26468226-120[606-99-2012]-4 Sayılı Özelge

B.07.1.GİB.4.16.16.01-GV-10-167-149 Sayılı Özelge

3. Karşılaştırma ve Değerlendirme

Mahkemelerin Yaklaşımı

• Mahkemeler, genellikle mülkiyet hakkını esas almakta ve ilk satın alma tarihini koruyucu bir yaklaşım sergilemektedir.

• Cins değişikliği ve ifraz işlemlerinin, mülkiyeti yeni bir iktisap yaratıyormuş gibi değerlendirilmesine çoğunlukla karşı çıkılmıştır.

Maliye Bakanlığı’nın Yaklaşımı

• Maliye, cins değişikliği ve ifraz işlemleriyle ortaya çıkan yeni durumları bir iktisap gibi değerlendirmekte ve vergisel kazançları bu perspektiften ele almaktadır.

• Bu yaklaşım, Gelir Vergisi Kanunu'nun değer artış kazancı hükümlerine sıkı bir şekilde bağlı kalmaktadır.

4. Öneriler ve Sonuç

1. Gayrimenkul Sahipleri İçin Öneriler:

   • Taşınmaz üzerinde bir cins değişikliği veya ifraz işlemi yapmayı planlıyorsanız, bu işlemin vergi açısından etkilerini dikkatlice değerlendirin.

   • Mahkeme kararlarını ve özelgeleri göz önünde bulundurarak, olası vergi yükümlülüklerinizi hesaplayın.

2. İhtilaflarda Referans:

   • Cins değişikliği ve ifraz işlemlerinde, mahkemeler genellikle mülkiyet hakkını esas alırken; Maliye, işlemi yeni bir iktisap olarak değerlendirmektedir. Bu durumun sizin lehinize olan yönünü belirleyin ve gerekirse hukuki destek alın.

3. Kanuni Düzenleme Gerekliliği:

   • Mevzuatta yer alan düzenlemelerin daha açık ve net hale getirilmesi, hem mükelleflerin hem de idarenin yorum farklarını azaltacaktır.

Sonuç olarak, mahkemelerin mülkiyet hakkını önceleyen yaklaşımı ile Maliye’nin vergi gelirlerini koruma eğilimi arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Bu fark, hem gayrimenkul sahiplerinin hem de yatırımcıların dikkatle ele alması gereken bir konudur.